MB 정부에서 마비 상태였던 회사채 시장은 여전히 마비 상태로 우량 등급와 부실 등급이 양극화되어 있다. 우량 기업은 자금이 필요 없고 돈이 필요한 기업은 회사채 시장이 마비로 자금을 조달 하기 어렵다.

 은행의 가계 대출은 737조원인데 이 중 554조원이 주택담보 대출이다. 이 주택담보대출 중에는 개인사업자의 주택담부 대출이 상당하며, 주택을 사서 임대를 놓는 사업자 역시 이 대출을 이용한다.

가계대출 737조원 중 주택담보대출 554조원은 과도한 것일까?

2015년 기준 우리나라 주택수 1956만호 중에서 48.1%인 939만호가 아파트이다. 만일 이 아파트를 구입하면서 호당 1억원씩만 대출을 받았다면 주택담보대출은 939조원이 되어야 한다.

한편, 아파트에 사면서 1억원의 대출을 얻어 원리금을 갚아나간다면 가계에서는 그리 무리한 대출이 아니면, 은행의 입장에서도 이 리스크를 가질 상황이 아니다. 이런 관점에서 2015년 기준 939만호의 아파트에 554조원의 주택담보 대출이라면 가계 대출이나 가계 부채는 매우 건실하다고 판단할 수 있다.

또한 전체가구중 48.1%를 점하는 아파트 중 자가 거주 비율을 32%로 626만 호이며, 나머지 16.1%인 313 만호는 전세나 월세로 임대 주택일 것이다. 이렇게 임대를 목적으로 구입하는 주택은 대출은 자가 주거보다도 대출 비율이 높을 수 있다. 이런 임대주택을 구입하기 위한 주택 대출은 외국의 기준으로는 가계 대출로 집계 되지 않고 사업자 대출로 집계 되어야 할 것이다.

그러나 개인이 주택을 사서 임대사업자 등록 없이 임대하는 이런 제도적 차이가 우리나라가 유독 다른 나라에 비해 가계 대출 비중이 높게 나타나는 이유이다. 그러나, 이런 이유로 다른 나라보다 GDP 대비 가계 부채 비율이 높다고 하여 부채 위험을 의미하지 않는다. 아마도 이런 이유로 주택담보 대출이 크게 증가한다고 해도 가계나 은행의 부채 위험이 크게 높아지진는 않을 것이다.

참고로 100만호의 아파트가 지어져 100만 가구가 자기 집을 마련한다면 호당 적어도 1억 5000만원씩 대출을 얻게 된다. 이 때 주택담보대출은 최소 150조원이 늘게 된다. 이렇게 주택을 마련한다면 개인이 위험한가 아니면 은행이 위험한가? 둘다 아닐 것이다.

그러나 우리 사회는 이런 자연스런 과정을 위험한 것으로 보고 한편으로는 대출을 옥죄어 주택마련을 하지 못하게 한다.

올바로 보아야 올바른 인과관계를 알고 올바른 대책을 수립할 수 있다. 먼저 바로 보는 正見이 필요하다.

 한은 “고령화? 주택수요는 계속 는다”

한국은행 금융안정국은 26일 ‘인구 고령화가 주택시장에 미치는 영향’이란 보고서에서 “인구 구조가 고령화되더라도 주택가격의 급격한 조정 가능성은 제한적”이라며 “고령화가 되더라도 주택 수요는 계속 늘어날 것”이라고 밝혔다. 이 보고서의 주 집필자인 오강헌 안정분석팀 과장은 “주택가격은 규제 변화나 주택 수급 정책 또는 금융위기와 같은 외부 충격에 더 민감하게 영향을 받는다”고 설명했다.

보고서는 올해부터 생산가능인구가 줄더라도 향후 20년간은 주택 수요는 계속 증가할 것으로 추정했다. 연령과 세대 변화를 고려한 틀(APC 모형)을 활용한 분석에 따르면, 주택 수요는 2016~2020년 연평균 1.7%, 2031~2035년 연평균 0.8% 증가할 것으로 나타났다.